珠三角樓市遭遇寒流成交量大幅下滑 業(yè)內(nèi)人士寄望明年初“翻盤”
廣州 10月份十區(qū)成交均價繼續(xù)上升，成交面積比上月少12萬平方米。
東莞 與4、5、6三個月相比，10、11月份的銷售量下滑了一半左右。
惠州 10月份惠城區(qū)全月新房成交量不足前9個月平均成交量的一半。
深圳 黃金周7天，全市一手樓成交量僅82套。
珠海 10月份一手房成交面積27萬平方米，比上月下降3萬平方米。
中山 10月份新上市的樓盤銷售率僅為15.2％，一手樓單價繼續(xù)上升。
佛山 與前三月相比，10月份的成交量下降近20％。
觀望氣氛籠罩下各地樓價微跌成交量大幅下滑，業(yè)內(nèi)人士寄望明年初“翻盤”。
珠三角樓市調(diào)查
冷！就像遭遇一股寒流，珠三角樓市打了個寒戰(zhàn)。
銀根趨緊，樓市購買力正遭遇前所未有的重創(chuàng)，以“9·27”房貸新政為主的系列房地產(chǎn)調(diào)控組合拳，將珠三角一度價格快速飆升的樓市送入了成交量的冰凍期。
11月14日，國家發(fā)改委與國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，雖然廣州、深圳今年10月的房價與去年同期相比依舊保持較大的漲幅，但二手房的環(huán)比(即與比上月相比)數(shù)據(jù)則出現(xiàn)了小幅下降，分別為0.1和0.3百分點。珠三角的其他幾個城市也不同程度地顯現(xiàn)了樓市成交量急凍癥。
盡管由此判斷珠三角樓市已現(xiàn)拐點未免有點操之過急，但樓市產(chǎn)業(yè)鏈的七寸——資金供應——已被緊縮政策扼住已是不爭的事實。
樓價已經(jīng)有了些許松動，這松動，是猶疑觀望，還是上漲前的虛晃一槍？
資金鏈緊繃之下，如今的市場還會再次重復調(diào)控－觀望－上漲－再調(diào)控－再觀望－再上漲的“調(diào)控習慣病”么？
南方都市報近期派出記者，分別對廣州、深圳、惠州、東莞、珠海、中山、佛山等珠三角城市的樓市進行了調(diào)查。
■預測
珠三角幾大城市出現(xiàn)樓市成交量急凍癥后，很多業(yè)內(nèi)人士都把目光瞄準在了明年初。“畢竟房地產(chǎn)按揭資產(chǎn)仍然是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)，所以，明年初銀行如果打開信貸閘門，會有后續(xù)資金進入市場。”有地產(chǎn)人士猜測，明年的春季，樓市沒準還會掀起新一輪的價格飆升勢頭。
“也許，那也將是所有投資者高位逃頂?shù)淖詈脮r機。”深圳城市批評家賀承軍博士判斷。
11月14日晚上九時，深圳中發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司百花分行內(nèi)仍然燈火通明，幾名業(yè)務(wù)員坐在各自的辦公桌前，期待著門口能有一位客戶出現(xiàn)。這間分行已經(jīng)連續(xù)兩個月沒有做過“買單”了，業(yè)務(wù)員們只能零星地租單提成，以每月1000元的底薪生活。
23歲的郭兆剛剛在半年前由按揭員轉(zhuǎn)做業(yè)務(wù)員，上個月，他只成交了兩個租單。看到記者走到分行門前，他立即熱情地迎了出來。
閑聊中，小郭感慨自己沒有趕上好市道。“不過，剛剛做熟了，想轉(zhuǎn)行也難，再加上年底前跳槽并不容易，所以還得熬下去。”
當天，媒體上披露了深圳大型地產(chǎn)中介機構(gòu)——中天置業(yè)的老板蔣飛卷巨款失蹤的消息；在消息公布的第二天，深圳地產(chǎn)股集體下跌，萬科跌幅達3.35％，華僑城跌幅8.94％，盤中甚至一度跌停。
［個案］
資金鏈斷裂，中介應聲倒下
對于小郭來說，中天置業(yè)的倒閉不是什么新鮮事，不久前，另一家深圳中介機構(gòu)長河地產(chǎn)便發(fā)生過大量員工集體討薪的事。有業(yè)內(nèi)人士當時便驚呼：深圳地產(chǎn)中介機構(gòu)在這輪重新洗牌中將有20％倒閉。也許，中天置業(yè)老板的失蹤只是一個開端。
“中天置業(yè)前期擴張得太厲害，市內(nèi)外的地鋪有180家，一旦沒生意可做，所需要的運轉(zhuǎn)成本自然就大，虧損也大。”小郭認為，自己所在的中發(fā)地產(chǎn)只是小型機構(gòu)，在深圳地鋪不過二三十家，所以相對反而安全。“我只能選擇相信我的老板。”
“市場沒有成交量支撐，前期過快擴張的中天置業(yè)資金鏈必然緊張，再加上政府監(jiān)管不到位，挪用客用資金自然難以避免。”一位地產(chǎn)人士評價。截止到上周公安機關(guān)接到的報案統(tǒng)計，蔣飛卷走的款項中，客戶的購房款已經(jīng)達到了2600余萬元。而了解內(nèi)情者則透露，實際數(shù)字將遠遠超過公安機關(guān)公布的數(shù)額。
市場沒有成交量，地產(chǎn)中介的盈利來源自然也就成了無源之水，這是個非常淺顯的道理。而事實上，深圳此輪市場成交量的急劇萎縮，早在今年7、8月份便已開始。而到了國慶黃金周時，適逢提高第二套住房首付的房貸新政剛剛出臺，市場成交情況更是讓人瞠目結(jié)舌：據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站統(tǒng)計，國慶黃金周7天中，盡管深圳還在同步舉行著秋季房地產(chǎn)交易會，但全市的一手房成交量僅僅只有82套。
盤點整個10月份，深圳大型地產(chǎn)中介機構(gòu)中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，深圳全市商品房和二手房成交量均大幅降低，全市商品房成交只有1762套，日均成交約57套，與9月份成交的3507套相比，環(huán)比下降49.76％；二手房成交總套數(shù)為3343套，日均成交約108套，與9月份成交的6322套相比，環(huán)比下降47.12％。
中天置業(yè)的倒閉不但在深圳引發(fā)了購房者對中介機構(gòu)的不信任，更有可能讓深圳樓市雪上加霜，也同樣引起了珠三角其他城市業(yè)界的廣泛關(guān)注。
廣州滿堂紅市場研究部總監(jiān)龍斌在震驚之余分析，這一事件對深圳的中介行業(yè)聲譽是一記沉重打擊，也促使各地行業(yè)機構(gòu)和監(jiān)管部門反思二手房交易資金的監(jiān)管如何落實到位。“深圳房價經(jīng)歷了上半年的持續(xù)暴漲，率先進入大幅度調(diào)整階段，所以發(fā)生這件事也許是個特例。至于珠三角其他城市，由于二手市場仍然處于上升期，交易資金的安全性倒問題不大。”不過，他也擔心，目前除了個別城市外，二手房交易資金的監(jiān)管問題各地大都沒有通過制度來規(guī)范，僅僅靠中介公司自身對資金進行監(jiān)管，這里存在著巨大的道德風險。
［背景］
銀根緊縮，樓市上演生死時速
樓市成交量雖然急速下滑，但成交價格似乎并無太大松動。雖然中原地產(chǎn)發(fā)布數(shù)據(jù)稱10月份深圳二手房均價下降10％，但郭兆并不認為據(jù)此就可以判斷，深圳二手樓市已經(jīng)由此走入了漫漫熊市。“現(xiàn)在我們這里的投資客放盤確實增加了許多，已經(jīng)達到了全部掛牌量的三成。”
“最近‘筍盤’的確是增加了很多，不過還是很少有人問津。”指著地鋪門面上貼著的二手房掛牌出售信息，小郭說。
筍盤，指的是售價低于市場價幅度較大，往往是投資客急于脫手的放盤，相對來說性價比較高。拿小郭所處這間地鋪所在的南天一花園來說，同樣一套過百萬的房子，筍盤的價格往往要比正常掛牌價格低上20萬元左右。
“央行急收流動性正促樓市上演生死時速”，深圳獨立房地產(chǎn)評論人士王方近日在他的博客上寫道。“央行對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度已十分明確：總體看，目前我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題，一是住房供應結(jié)構(gòu)性矛盾突出；二是部分地區(qū)房價上漲較快，存在明顯的非理性因素；三是住房抵押消費貸款增長很快，違約風險已有抬頭趨勢，一旦房價大幅波動，容易引發(fā)商業(yè)銀行不良貸款的激增。”
今年以來，央行已連續(xù)9次提高存款準備金率、5次加息，雖然并非直接針對樓市，但必然也將對樓市資金供給構(gòu)成重大影響。缺乏后續(xù)資金推動，樓市必然難以為繼。“房地產(chǎn)在流動性逐漸變差的情況下，生存和死亡？真的成了一道必須解答的問題。”王方說。
［現(xiàn)象］
買樓還是等待，購房者在觀望
深圳樓市的起伏同樣也在廣州上演著。
“現(xiàn)在買樓，還是繼續(xù)等待？真是個問題，心里老不踏實。”準備在廣州越秀區(qū)購房的何女士，最近一段時間也頗感猶豫。然而此前曾去看過的東風東路一樓盤售樓員的電話，卻接二連三地打過來，顯得異常的勤快和熱情。
其實這一變化在國慶黃金周前后對比非常明顯。何女士9月底第一次去該樓盤看房，當時尚未出價格，看樓的人相當多。等國慶期間樣板房開放后，去的時候售樓部擠滿了人，看樣板房還要預約分批登記。等到10月中旬第三次去的時候，售樓部明顯冷清了很多，銷售人員也相當熱情，還送礦泉水、小禮品等，讓人真正有了“購房者是上帝”的感覺。何女士相中的一套89平方米的單位，原來“吹風”的價格是234萬元，現(xiàn)在定價為222萬元，盡管比預期便宜了不少，但何女士已不再著急，反倒是售樓員已經(jīng)打來不少于8次電話。
與何女士抱有同樣想法的廣州購房者并不在少數(shù)。根據(jù)本報黃金樓市和焦點網(wǎng)的一項聯(lián)合調(diào)查顯示，截至11月16日晚八點，對于“你會選擇在現(xiàn)階段(12月前)買房自住嗎？”問題的回答中，有74％的人選擇“不會購買”，14％的選擇了“觀望看情況”，兩者占據(jù)了88％比例。
今年以來，廣州的房價與深圳一樣，始終在高位運行。廣州市房管局陽光家緣網(wǎng)站的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州十區(qū)一手住宅的成交均價從1月份的7542元／平方米開始起步，連續(xù)越過8000元／平方米、9000元／平方米、11000元／平方米的大關(guān)，在10月達到11971元／平方米，比1月份上漲了4429元／平方米，漲幅達到58.7％。廣州市中心六區(qū)10月份均價更是達到14487元／平方米，該價格與北京四環(huán)以內(nèi)14744元／平方米(9月)、深圳全市14100元／平方米(9月)相比，也毫不遜色。
與房價高位運行相伴的，是成交量開始萎縮。每逢10月到年底，歷來被看做是商品住房傳統(tǒng)的銷售旺季。然而今年的10月卻行情慘淡。根據(jù)“陽光家緣”網(wǎng)站實時簽約數(shù)據(jù)，廣州十區(qū)10月份商品住宅成交量為55萬平方米，比9月份下降了18％；與2006年10月的69.68萬平方米相比，則下降了26.7％，不過當時的住宅均價只有7028元／平方米。
11月至今，廣州樓市狀況并沒有多少改觀，不少售樓部都冷冷清清。記者即使在珠江新城一些豪宅樓盤踩盤，也明顯感覺到售樓員少了一份往日的冷面冰霜。另一方面，發(fā)展商也開始祭出一些買方市場時期慣用的手法，如8.7折、9折大優(yōu)惠，一口價減90萬元，送70年管理費等，以期吸引更多的看樓客進場。
［調(diào)查］
樓市急凍在珠三角蔓延
廣州房地產(chǎn)從9月以前的火爆，到國慶黃金周的觀望后氣氛籠罩，也與深圳一樣，是提高第二套房首付比例和利率政策的變動直接導致的。廣州中原地產(chǎn)區(qū)域營業(yè)總監(jiān)潘婉霞分析，房貸新政趕在“十一”黃金周之前公布，監(jiān)管部門顯然是有意對可能出現(xiàn)的“金九銀十”的房地產(chǎn)市場進行降溫處理，以防房價再次飆升。政策的出臺在短期內(nèi)有望降低需求數(shù)量，加上大部分銀行2007年的貸款額度已用完，短期內(nèi)購房需求會下降，房價漲幅也隨之受抑。
樓市的寒流同樣也在珠三角其他城市蔓延。根據(jù)本報記者調(diào)查
東莞：10月和11月上半月的住宅成交面積上，相對于7、8、9三個月明顯下降了超過20萬平方米。其中10月的成交面積與7、8、9三個月的平均成交面積相比下降了38.22％。
佛山：10月份成交面積明顯下滑，只有59.64萬平方米的成交量，降幅約為19％；而在平均成交價格方面，在7、8、9月的遞增后，10月份出現(xiàn)了一定的下滑，相對9月份的價格，下滑了317.24元／平方米，下滑幅度為5.31％。
珠海：10月份，一手房交易均價為5312元／平方米，比9月下降了568元／平方米。
中山：繼8、9月份的樓市火爆后，進入10月，市場開始短暫調(diào)整，除了成交價格外，無論是成交套數(shù)，還是成交面積，都有不同程度的下滑，10月份新上市的樓盤銷售率僅為15.2％。
惠州：繼年初以來一路狂飆后，10月陡然回頭，新房成交量和均價較前幾個月均出現(xiàn)負增長。中心區(qū)惠城區(qū)全月成交新房884套，不足今年前9個月平均成交量的一半。
樓市急凍期內(nèi)，很多業(yè)內(nèi)人士都把目光瞄準在了明年初。“畢竟房地產(chǎn)按揭資產(chǎn)仍然是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)，所以，明年初銀行如果打開信貸閘門，會有后續(xù)資金進入市場。”一位地產(chǎn)人士猜測道，樓市的春天，也許就會在明年的春季到來，沒準還會掀起新一輪的價格飆升勢頭。
“也許，那也將是所有投資者高位出逃的最好時機。”深圳城市批評家賀承軍博士判斷。
■珠三角幾大城市樓市概況
廣州:10月樓價保持堅挺
月份 成交套數(shù) 成交面積 城區(qū)均價
(萬平方米) (元/平方米)
7月 4950 59 9475
8月 5855 73 8891
9月 5282 67 11249
10月 4497 55 11971
●解讀：廣州市中心六區(qū)10月份均價達到14487元／平方米，該價格與北京四環(huán)以內(nèi)14744元／平方米(9月)、深圳全市14100元／平方米(9月)相比，也毫不遜色。
深圳:黃金周慘淡收場
一手房 10月份成交面積13萬余平方米，比9月份
下降五成多，均價上漲2.4%
二手房 10月份成交面積21.9萬平方米，比9月份
減少25% ，均價下跌0.3%
●解讀：據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站統(tǒng)計，國慶黃金周7天中，盡管深圳還在同步舉行著秋季房地產(chǎn)交易會，但全市的一手房成交量僅僅只有82套。
中山：成交減少價格微升
一手房 成交套數(shù) 成交面積 城區(qū)均價
(萬平方米) (元/平方米)
7月 5527 54.7 4353
8月 7390 72.4 4300
9月 7028 67.9 4544
10月 5321 56.4 5263
二手房 成交套數(shù) 成交面積 均價
(萬平方米) (元/平方米)
7月 1176套 18.5 1448
8月 1626套 33.9 1419
9月 1752套 33.9 1505
10月 1454套 25.7 1458
●解讀：今年7月到10月，中山城區(qū)新房價格上升了910元。“與8月份相比，9月份一手房單價開始上升，但銷售面積和銷售套數(shù)都開始回落，10月份這種趨勢更明顯。”中山國土局分析人士稱。10月份新上市的樓盤銷售率僅為15.2％。
對于目前的這種情況，本地分析人士認為是市場的暫時調(diào)整。“房貸新政對中山地產(chǎn)影響不大，只不過是將剛點著的火苗給滅了而已。”富逸地產(chǎn)營銷策劃部經(jīng)理冷冕分析說。中山地產(chǎn)中山分公司分析人士認為，雖然目前銀根和地根的縮緊為市場交易帶來了一定的冷空氣，但支撐樓市長期繁榮的因素并沒有發(fā)生根本性變化。
珠海：冰凍期已到拐點未現(xiàn)
一手房 一手房 二手房
月份 成交價 成交面積 成交價
(元/平方米) (萬平方米) (元/平方米)
7月 5667 36 3221
8月 6095 41 3401
9月 5880 30 3512
10月 5312 27 3470
●解讀：今年以來，珠海房價一直在“高位運行”，市區(qū)一手住房的交易均價從7月的6830元／平方米升至10月的7136元／平方米。
但一手房成交的數(shù)據(jù)卻透露出樓市“冰凍期”已經(jīng)來到。一手房成交面積從7月的36萬平方米、8月的41萬平方米到9月的30萬平方米、10月的27萬平方米，在“金九銀十”的傳統(tǒng)樓市銷售旺季，樓市一片觀望情緒。
與一手房相似，二手房雖然價格有小幅上漲，不過市場卻日益冷清。成交面積從9月的12萬平方米跌到10月的10萬平方米，而減少的部分恰恰來自珠海房價最高的市區(qū)，從10萬平方米減少到8萬平方米。
惠州：中介業(yè)績下滑過半
上半年預售均價 4092元/平方米
前三季度預售均價 4567元/平方米
8月網(wǎng)上預售均價 5062元/平方米
9月預售均價 5078元/平方米
10月預售均價 4805元/平方米
●解讀：10月底，惠城區(qū)新房預售均價出現(xiàn)三個月以來最低值，回落到4805元／平方米。
值得注意的是，10月份中心區(qū)惠城區(qū)成交新房884套，不足今年前9個月平均成交量的一半。業(yè)內(nèi)人士分析說，一系列調(diào)控政策的出臺和深圳樓市交易萎縮讓投資者熱情降溫，惠州樓盤的營銷也正回歸本土市場。據(jù)了解，二手房市場方面，房產(chǎn)中介公司業(yè)績紛紛下滑，不少公司下滑了一半以上。
東莞：10月成交量首次下跌
月份 住宅成交數(shù)(套) 成交面積
(萬平方米)
7月 6411 74.32
8月 4760 54.98
9月 5251 58.19
10月 3795 38.61
1756 17.53
●解讀：根據(jù)東莞市房管局數(shù)據(jù)，10月份全市住宅成交簽約套數(shù)及簽約面積是自今年5月份以來首次下滑。對比7－9月份的平均值，10月份住宅成交套數(shù)下降了超過1500套，住宅成交面積下降了23.89萬平方米，降幅接近四成。而從11月上半月的數(shù)據(jù)來看，1日－15日成交量僅為1756套，成交面積也只有17.53萬平方米，均不足10月份的半數(shù)，成交量下降的趨勢仍然在繼續(xù)。新政以后很多樓盤銷售速度明顯放慢，甚至進入滯銷。一些樓盤還出現(xiàn)退訂或者簽約困難的個案。
來源：南方都市報
