廣州樓市進(jìn)入高位調(diào)整期
目前，高樓價(jià)下的廣州樓市成交量開始萎縮，開發(fā)商和購(gòu)房者進(jìn)入新一輪博弈期。合富輝煌機(jī)構(gòu)日前發(fā)出后市預(yù)測(cè)報(bào)告，表示第四季度廣州樓市將進(jìn)入高位調(diào)整期。
房?jī)r(jià)飆升周期已結(jié)束
合富輝煌市場(chǎng)研究部表示，“十一”前廣州兩次大規(guī)模土地拍賣，拍出樓面地價(jià)1.87萬(wàn)元的同和新地王，導(dǎo)致同和不少樓盤定出每平方米15000元以上的高價(jià)，同時(shí)番禺、花都、金沙洲也拍出高地價(jià)，附近樓盤房?jī)r(jià)均迅速拉升。而國(guó)慶前最后一次賣地——珠江新城獵德地塊競(jìng)投比較理性，地價(jià)單價(jià)遠(yuǎn)比預(yù)期要低，因此珠江新城樓價(jià)沒(méi)有因賣地而拉高。因之前“地王”的出現(xiàn)，同和、花都樓盤開發(fā)商在國(guó)慶黃金周開出高樓價(jià)，但市場(chǎng)反應(yīng)顯平靜。由此可見，樓價(jià)經(jīng)過(guò)一輪急升后，飆升周期已經(jīng)結(jié)束，預(yù)計(jì)廣州房?jī)r(jià)也將在黃金周后逐漸確立新坐標(biāo)體系，市民和開發(fā)商都要適應(yīng)新的房?jī)r(jià)水平。
總體來(lái)看，房貸新政調(diào)控效果對(duì)樓市作用比較明顯，成交總額萎縮，無(wú)力支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲。據(jù)悉，第四季度央行可能改變“小步快跑”的加息節(jié)奏，將增幅調(diào)至54個(gè)基點(diǎn)；主流置業(yè)者價(jià)格承受力已達(dá)極限，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)在“房貸首付新政”后逐漸加強(qiáng)。由此可見，一方面市場(chǎng)繼續(xù)推動(dòng)價(jià)格上漲的動(dòng)力不足；另一方面目前發(fā)展商手里的住宅存量越來(lái)越少，要其調(diào)低價(jià)格幾無(wú)可能，兩者使各方角力趨于均衡。而“房貸首付新政”后政府出臺(tái)的調(diào)控措施將對(duì)盤整期樓市產(chǎn)生決定性影響。因此第四季度廣州樓價(jià)不可能繼續(xù)大幅沖高，市場(chǎng)需要整固，發(fā)展商要在價(jià)格拉升與成交量之間尋找最佳的平衡點(diǎn)。
買賣雙方進(jìn)行新一輪博弈
合富輝煌市場(chǎng)研究部也表示，因廣州樓市供不應(yīng)求的局面沒(méi)有改變，政府新一輪調(diào)控從金融著手控制需求。近期新政抑制下的購(gòu)房需求明顯萎縮，成交反應(yīng)不積極，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲難獲支撐，然而房?jī)r(jià)漲幅趨于平穩(wěn)可能進(jìn)一步加重投資置業(yè)者的觀望情緒，成交速度減緩。所以，樓市長(zhǎng)期向好，但短期內(nèi)成交量會(huì)受影響；而發(fā)展商降價(jià)促銷意愿不強(qiáng)，房?jī)r(jià)也不大可能下降，樓價(jià)高位運(yùn)行的廣州樓市將面臨艱難的銷售環(huán)境，買賣雙方進(jìn)入新一輪的博弈。
廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整意味著，樓市要在第四季度甚至更長(zhǎng)時(shí)間繼續(xù)維持相對(duì)平穩(wěn)的房?jī)r(jià)和成交量的同時(shí)，讓更多自住置業(yè)者重新回到市場(chǎng)，形成自住為主、投資為輔的置業(yè)比例。另外，多樣化的促銷手段和營(yíng)銷方式將會(huì)在國(guó)慶黃金周之后繼續(xù)呈現(xiàn)，產(chǎn)品創(chuàng)新與置業(yè)者需求再度成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。
